Анализ и прогноз рынка недвижимости

Средняя стоимость квартир на май 2003 г.

Утверждение, что 2002 год станет определяющим для рынка недвижимости Молдовы на ближайшие несколько лет, по всей видимости, не будет преувеличением. Ожидания риэлторов-профессионалов в значительной степени оправдались - весь год, цены на рынке недвижимости росли, причем как в жилом секторе, так и коммерческом. Однако мало кто из участников рынка мог предвидеть столь динамичный их рост. Максимальный для новой истории Молдовы ценовой уровень на недвижимость преодолен в течение 15-ти месяцев, в то время как на предыдущий пик 1997 года потребовалось более трех лет.

Обратимся к фактам

Начало 2002 года было ровным, с января по апрель спрос и предложения находились примерно на одном уровне, цены на жилье стабилизировались и даже незначительно снизились, что можно было спрогнозировать, так как подобные явления стали обычными для данного периода. После окончания пасхальных и майских праздников спрос увеличился, а количество предложений на продажу остались на прежнем уровне. С этого момента начался новый подъем цен, который продолжается до настоящего времени.

Июль стал месяцем максимальной активности. Анализ рынка жилой недвижимости последних двух лет указывает на смещение пика наибольшей активности сделок с осенних месяцев на летние. Опасения населения перед ростом цен в осенний период года, когда у населения традиционно появляются свободные средства от реализации сельхозпродукции, заставило потенциальных покупателей спешить с приобретением квартир, действуя на опережение. Покупатели учитывали и то, что летние месяцы наиболее удачные для капитального ремонта и реконструкции приобретенного жилья. С января по декабрь 2002 года цены на рынке жилой недвижимости выросли примерно на 35 %, а средняя стоимость одного квадратного метра, по результатам фактических продаж, возросла с 170 до 230 долларов США.

Дополнительные факторы, повлиявшие на динамику цен

Среди главных причин роста цен на недвижимость в 2002 году можно выделить - наметившуюся стабилизацию экономической и политической ситуации в республике. В сравнении с двумя предыдущими годами, когда страна находилась в состоянии ожидания политических перемен, наиболее активная часть населения покидала страну в поисках лучшей жизни. До сих пор, именно эта категория граждан была основным поставщиком квартир на рынок. В 2002 году число отъезжающих за рубеж значительно сократилось. На снижение уровня миграции повлиял фактор ужесточения условий получения гражданства и вида на жительство в странах прибытия, в первую очередь России, Украины, Румынии.
К этому времени активизировалась и та прослойка граждан, которая давно намеривалась приобрести новое жилье, но колебалась в ожидании окончательного спада цен. Поняв, что ценовой пик уже позади, люди стали активнее вкладывать деньги в недвижимость.

К внешним факторам можно отметить нестабильность основных мировых валют, и не спадающие панические настроения на фоне ожидания террористических актов, войн и прочих катаклизмов. Доллар США долгое время являющийся гарантом стабильности на местном рынке, потерял прежнюю популярность, не вызывает большого доверия у населения и новая европейская валюта. В результате чего граждане, опасаясь обесценивания своих 'кровных', старались вложить их в наиболее стабильный и самое главное ликвидный инструмент - недвижимость.

Платежеспособность населения республики увеличивается

Рост экономического потенциала соседних стран, положительно влияет на местный рынок недвижимости, как и прежде обеспечивая дополнительный приток финансов из-за рубежа, но его доля уже не столь велика. Контингент покупателей в течение года претерпел изменения, если раньше среди покупателей в основном числились граждане РМ вернувшиеся с заработков из-за рубежа, то теперь приобретать жилье в столице стали больше местные предприниматели, либо те, кто пытаются улучшить свои жилищные условия, добавив средств после реализации старого жилья. Следует заметить, что обмен квартир как таковой потерял свою актуальность уже достаточно давно, теперь договора мены составляют менее 1% от общего количества сделок.

Одновременно произошли определенные перемены и в структуре спроса - квартиры в железобетонных и панельных домах покупателей устраивает всё меньше, отдаётся предпочтение котельцовым домам, а его в городе особенно мало.

Большинство состоятельных граждан уже успели решить свои жилищные проблемы, поэтому спрос на дорогие, квартиры в элитных домах остался на прежнем уровне.

Неравномерность спроса - закономерна

Итоги сделок 2002 г. указывают на продолжающееся разделение спроса по серийной принадлежности квартир и районам их приобретения. Предпочтение отдается жилым помещениям в котельцовых домах '102' серии. Но еще более привлекательны дома индивидуальной планировки с увеличенными кухнями, лоджиями или пристроенными лоджиями-этажерками. Из панельных, в первую очередь, пользуются спросом дома '143' и 'МС' серии. Среди районов, наиболее престижными остаются Рышкановка и Ботаника. Возрос спрос к жилью в секторе Чеканы, но солидных покупателей элитного жилья по-прежнему интересует только центр города или парковая зона.

Спрос на однокомнатные квартиры в 2002 году превышал предложение во много раз и потому здесь, как ни в одном другом секторе, сложился большой ценовой коридор - от 6000 USD до 9000 USD. За отдельные квартиры с хорошим ремонтом просили и того больше - от 11до 12 тысяч USD. Объяснением этому может служить ажиотажный спрос, на фоне относительно небольшого количества однокомнатных квартир в общей структуре жилищного фонда города. Квадратный метр однокомнатной квартиры сегодня оценивается в 200 - 300 USD притом, что средняя цена в начале 2002 года составляла 175 USD. Такой ценовой отрыв как нам кажется, не совсем обоснован. За 10 тысяч USD покупатель может уже подумать и о двухкомнатной квартире.

И действительно, наибольшее количество сделок в 2002 году пришлось именно на двухкомнатное жилье (40 %). Сделки с двухкомнатными квартирами проходили, начиная с 8 тысяч USD (нижний уровень) и заканчивая 15 тысяч USD в зависимости от месторасположения и качества жилья. Их средняя цена за квадратный метр составила 235 USD.

Разумной ценой за трехкомнатную квартиру на сегодня считается 16 тысяч USD, ниже 13 USD тысяч, как правило, уже не предлагают.

Частный сектор жилья переоценивает себя

О рынке индивидуальных жилых домов говорить очень трудно, так как биржевых сделок проведено незначительное количество. В списках предложений на продажу, в основном числятся большие сооружения малопригодные для жилья, площадью 250 - 600 м2, а также незавершенные, со степенью готовности дома 20 - 40%.

Как правило продавцы домов устанавливают завышенные цены в диапазоне 125- 300 тысяч USD, что соответствует 500 - 600 USD за квадратный метр, тогда как более реально выглядит цена в 75 - 160 тысяч USD за домовладение или 350 - 450 USD за квадратный метр. Большие по площади дома стали практически неликвидными, так как потенциальные покупатели не желают единовременно инвестировать такие крупные суммы денег, пусть даже и в весьма заманчивую перспективу стать хозяином элитного особняка. Такие дома, как показала практика, в местных условиях, используются весьма неэффективно (пустуют площади), а их содержание и эксплуатация становится весьма дорогим мероприятием. Чаще покупателя интересуют индивидуальные дома площадью 120 - 200 м2, по цене 50 - 70 тысяч USD.

Нежилой фонд ожил

Хотя объекты жилой и коммерческой недвижимости находятся в разных ценовых категориях, тем не менее, они расположены в рамках одного рынка вторичной недвижимости и являются звеньями общей цепи.

Если проследить динамику спроса по секторам Кишинева то, как и прежде, большинство сделок с нежилым фондом, оформленных Биржей недвижимости 'LARA', пришлось на объекты расположенные в центральном секторе города (42,8 %). Этот показатель свидетельствует о традиционном тяготении покупателей к наиболее развитому в инфраструктурном плане сектору муниципия.

Участился спрос на складские и производственные помещения, расположенные в промышленной зоне Кишинева. Причина увеличения спроса кроется в том, что в последнее время у предпринимателей стало популярным вкладывать свободный капитал в приобретение производственных и складских площадей с целью дальнейшей их сдачи в аренду. Для некоторых, этот путь стал основной формой получения доходов.

В объеме продаж объектов коммерческой недвижимости лидерство занял сегмент офисных помещений (50,0 %). Факт объясняется просто: либо существующие площади не эффективно используются, что влияет на увеличение косвенных расходов по эксплуатации объекта в целом, и поэтому излишки реализуются (позиция продавца), либо предусматривается расширение бизнеса (позиция покупателя). Второе место в объеме продаж занял сегмент торговых помещений (40,9%). Третье место закрепилось за сегментом складских помещений (9,1 % всех объектов, оформленных Биржей недвижимости 'LARA' в 2002 г.).

При проведении маркетинговых исследований рынка с использованием данных СМИ, было определено соотношение предложений по продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости, данные свидетельствуют о том, что 2/3 объектов находят своего покупателя, а 1/3 объектов, как правило, сдается в аренду.

В последнее время, участились случаи обращений клиентов с просьбой реализовать недвижимость находящуюся в 'пользовании', без оформленного права на собственность. Это объясняется тем, что не все владельцы различают право 'собственности' и право 'пользования'. Возможно, 'горе продавцы' искренне заблуждаются ввиду неправильного информирования их различными источниками, а может расчет делается на то, чтобы заполучить слабых в правовых вопросах покупателей, но таких в последнее время встречается все меньше. Серьезный покупатель никогда не пойдет на переговоры не получив от риэлтерского агентства соответствующих консультаций и рекомендаций по ценообразованию, приобретению того или иного объекта недвижимости.

Важно отметить факт снижения продаж земельных участков выделенных и впоследствии приватизированных под производственные нужды. По-видимому, собственники таких участков или территорий, придерживаются принципа 'поспешишь - сам себе навредишь'. Как правило, цены которые предлагаются потенциальными покупателями, не соответствуют запрашиваемым собственником. Пока ситуация такова, что землевладельцы пытаются использовать свои участки, под собственные идеи, расширяя имеющийся у них бизнес.

Перспектива развития рынка недвижимости

2003 г. по всей видимости, станет годом 'стабилизации'. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья будет колебаться на уровне 240 - 270 USD , то есть, повторив наиболее высокие цены 1997 года, произойдет их стагнация. Этому будет способствовать и рост числа новостроек жилых многоэтажных домов, цены на рынке недвижимости должны прийти к паритету с затратами на строительство.

Спрос на одно- и двухкомнатные квартиры сохранятся на прежнем уровне. Для многих людей двухкомнатная квартира стала необходимым минимумом, который в состоянии себе позволить среднестатистический покупатель, следовательно, цены в ближайшее время на такое жилье не снизятся.

Трехкомнатные квартиры будут оцениваться более сдержанно, по крайней мере, динамика их роста будет значительно отставать от наиболее популярных малометражных квартир.
В начале года, на рынке жилья, следует ожидать традиционное затишье, оно продлится примерно до середины февраля. После чего, в короткий период (март - июль 2003 г.) произойдет всплеск активности всех участников рынка, как покупателей, так и продавцов. Стоит учесть и заинтересованность собственников в поддержании и повышении существующей ценовой планки, особенно в зоне сделок с недвижимостью нежилого фонда. Следует признать, что данный прогноз будет корректен лишь при условии общей экономической и политической стабильности в стране, улучшении или, по крайней мере, сохранении инвестиционного климата, улучшении уровня технического состояния объекта недвижимости, а также при проведении грамотного маркетинга в средствах массовой информации.

Рынок недвижимости, как и прежде, остается чутким инструментом, по которому можно соизмерять не только уровень благосостояния людей, но и настроения общества в целом.
Информацию подготовил аналитический отдел.